Immobilien gelten seit jeher als solide Kapitalanlage, doch der Einstieg erfordert in der Regel hohe Investitionssummen. Immobilien-Crowdinvesting hat diese Barriere deutlich gesenkt und ermöglicht es auch Kleinanlegern, an den Chancen des Immobilienmarktes teilzuhaben. In diesem Artikel erklären wir, wie Immobilien-Crowdinvesting funktioniert, welche Chancen und Risiken damit verbunden sind und worauf Sie bei der Auswahl einer Plattform achten sollten.
Was ist Immobilien-Crowdinvesting?
Beim Immobilien-Crowdinvesting finanziert eine Vielzahl von Anlegern (die "Crowd") gemeinsam ein Immobilienprojekt. Jeder Anleger beteiligt sich mit einem relativ kleinen Betrag, typischerweise zwischen 10 und 25.000 Euro, je nach Plattform. Die Gesamtheit dieser Investitionen bildet das Kapital für die Realisierung eines Immobilienprojekts, sei es ein Neubau, eine Sanierung oder eine Bestandsimmobilie.
Die Investition erfolgt in der Regel über eine Online-Plattform, die als Vermittler zwischen Projektentwicklern und Anlegern fungiert. Die Anleger erhalten im Gegenzug für ihre Investition eine Rendite in Form von Zinsen oder einer Beteiligung am Gewinn des Projekts.
Wie funktioniert Immobilien-Crowdinvesting?
Der typische Ablauf eines Immobilien-Crowdinvestings lässt sich in mehrere Schritte unterteilen:
- Projektauswahl und Prüfung: Ein Immobilienprojekt wird von der Crowdinvesting-Plattform geprüft und für die Finanzierung ausgewählt. Die Plattform führt in der Regel eine Due-Diligence-Prüfung durch, um das Projekt und den Entwickler zu bewerten.
- Veröffentlichung des Projekts: Das Projekt wird auf der Plattform vorgestellt, einschließlich detaillierter Informationen zum Standort, zum Projektplan, zur erwarteten Rendite und zur Laufzeit.
- Investitionsphase: Anleger können in das Projekt investieren, bis das Finanzierungsziel erreicht ist oder die Investitionsphase endet.
- Projektdurchführung: Mit dem gesammelten Kapital wird das Immobilienprojekt umgesetzt, sei es ein Neubau, eine Sanierung oder ein Ankauf.
- Renditeauszahlung: Je nach Projektstruktur erhalten die Anleger regelmäßige Zinszahlungen oder eine Beteiligung am Verkaufserlös am Ende der Laufzeit.
- Projektabschluss: Nach dem erfolgreichen Abschluss des Projekts, in der Regel durch Verkauf oder Refinanzierung, wird das investierte Kapital an die Anleger zurückgezahlt.
Investitionsformen im Immobilien-Crowdinvesting
Es gibt verschiedene Formen, wie Sie sich über Crowdinvesting an Immobilienprojekten beteiligen können:
Nachrangdarlehen
Die häufigste Form der Beteiligung ist das Nachrangdarlehen. Hierbei verleihen Anleger Geld an den Projektentwickler und erhalten dafür einen festen Zinssatz. Der Name "Nachrangdarlehen" kommt daher, dass diese Darlehen im Insolvenzfall nachrangig behandelt werden, also erst nach anderen Gläubigern bedient werden.
Genussrechte
Genussrechte gewähren eine Beteiligung am Gewinn des Unternehmens, ohne dass der Anleger Stimmrechte erhält. Diese Form bietet oft höhere potenzielle Renditen, da sie am Erfolg des Projekts partizipiert.
Stille Beteiligungen
Bei stillen Beteiligungen wird der Anleger zum stillen Gesellschafter des Unternehmens und ist am Gewinn und Verlust beteiligt, jedoch ohne nach außen in Erscheinung zu treten oder geschäftliche Entscheidungen zu beeinflussen.
Tokenisierte Immobilienanteile
Eine neuere Form der Beteiligung sind tokenisierte Immobilienanteile, bei denen die Investition über Blockchain-Technologie abgebildet wird. Dies ermöglicht eine höhere Liquidität und einfachere Handelbarkeit der Anteile.
Vorteile des Immobilien-Crowdinvestings
Immobilien-Crowdinvesting bietet zahlreiche Vorteile, besonders für Anleger mit begrenztem Kapital:
Niedriger Einstieg
Der wohl offensichtlichste Vorteil ist die niedrige Einstiegsschwelle. Während für den direkten Kauf einer Immobilie oft mehrere Hunderttausend Euro nötig sind, können Sie beim Crowdinvesting bereits mit kleinen Beträgen ab 10 Euro (je nach Plattform) einsteigen.
Diversifikation
Mit vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz können Sie in verschiedene Immobilienprojekte an unterschiedlichen Standorten investieren und so Ihr Risiko streuen.
Keine Verwaltungsaufgaben
Im Gegensatz zum direkten Immobilienbesitz müssen Sie sich nicht um Verwaltung, Instandhaltung oder Mieterfragen kümmern. Diese Aufgaben übernehmen die Projektentwickler.
Attraktive Renditen
Die Renditen liegen typischerweise zwischen 5% und 7% pro Jahr, können aber je nach Projekt und Risiko auch höher ausfallen. Dies ist deutlich mehr als bei klassischen Sparanlagen.
Transparenz
Gute Crowdinvesting-Plattformen bieten umfassende Informationen zu jedem Projekt, einschließlich Standortanalysen, Finanzkennzahlen und regelmäßiger Updates während der Projektlaufzeit.
Flexibilität
Sie können aus verschiedenen Projekten mit unterschiedlichen Laufzeiten und Renditeerwartungen wählen und so Ihre Investitionsstrategie an Ihre persönlichen Ziele anpassen.
Risiken und Herausforderungen
Trotz der vielen Vorteile sollten sich Anleger auch der Risiken bewusst sein:
Totalverlustrisiko
Wie bei jeder Investition besteht auch beim Immobilien-Crowdinvesting das Risiko eines Totalverlusts, insbesondere bei Nachrangdarlehen, die im Insolvenzfall erst nach anderen Gläubigern bedient werden.
Geringe Fungibilität
Die meisten Crowdinvesting-Anlagen sind nicht oder nur eingeschränkt handelbar. Das bedeutet, dass Ihr Kapital für die gesamte Laufzeit gebunden ist, die je nach Projekt zwischen 1 und 5 Jahren oder länger betragen kann.
Abhängigkeit von der Plattform und dem Projektentwickler
Als Anleger sind Sie auf die sorgfältige Prüfung der Projekte durch die Plattform und die erfolgreiche Umsetzung durch den Projektentwickler angewiesen. Die Qualität und Erfahrung beider Parteien ist entscheidend für den Erfolg Ihrer Investition.
Regulatorische Unsicherheit
Der Crowdinvesting-Markt ist vergleichsweise jung und die regulatorischen Rahmenbedingungen können sich ändern. Dies könnte Auswirkungen auf bestehende Investments haben.
Fehlende Einlagensicherung
Im Gegensatz zu Bankeinlagen sind Crowdinvesting-Anlagen nicht durch die gesetzliche Einlagensicherung geschützt.
Wie wählt man die richtige Plattform?
Die Wahl der richtigen Crowdinvesting-Plattform ist entscheidend für den Erfolg Ihrer Investitionen. Hier sind einige Kriterien, die Sie bei der Auswahl berücksichtigen sollten:
Track Record
Prüfen Sie die bisherige Erfolgsgeschichte der Plattform. Wie viele Projekte wurden erfolgreich abgeschlossen? Gab es Ausfälle oder Verzögerungen? Transparente Plattformen veröffentlichen diese Informationen auf ihrer Website.
Projektauswahlprozess
Informieren Sie sich darüber, wie die Plattform ihre Projekte auswählt und prüft. Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung ist ein Zeichen für Professionalität und kann dazu beitragen, Risiken zu minimieren.
Transparenz
Achten Sie auf eine umfassende und transparente Darstellung der Projekte, einschließlich Risiken und möglicher Szenarien. Seriöse Plattformen verschweigen keine wichtigen Informationen.
Gebührenstruktur
Vergleichen Sie die Gebühren verschiedener Plattformen. Einige erheben Gebühren vom Anleger, andere finanzieren sich ausschließlich über Gebühren vom Projektentwickler.
Kommunikation und Service
Wie gut ist der Kundenservice der Plattform? Werden regelmäßige Updates zu laufenden Projekten bereitgestellt? Ein guter Kommunikationsfluss ist wichtig für ein vertrauensvolles Verhältnis.
Regulierung
Prüfen Sie, ob die Plattform den geltenden regulatorischen Anforderungen entspricht und über die notwendigen Lizenzen verfügt.
Tipps für den Einstieg ins Immobilien-Crowdinvesting
Wenn Sie in Immobilien-Crowdinvesting einsteigen möchten, hier einige praktische Tipps:
Starten Sie klein
Beginnen Sie mit kleineren Beträgen, um Erfahrungen zu sammeln und sich mit dem System vertraut zu machen.
Diversifizieren Sie
Verteilen Sie Ihr Investment auf mehrere Projekte und Plattformen, um das Risiko zu streuen.
Recherchieren Sie gründlich
Nehmen Sie sich Zeit, jedes Projekt und die dahinterstehenden Entwickler genau zu prüfen.
Beachten Sie die Liquiditätsplanung
Investieren Sie nur Geld, das Sie für die gesamte Laufzeit des Projekts entbehren können.
Nutzen Sie Sekundärmärkte
Einige Plattformen bieten inzwischen Sekundärmärkte an, auf denen Anteile vor Ablauf der Laufzeit gehandelt werden können. Dies kann die Liquidität Ihrer Investition erhöhen.
Bleiben Sie informiert
Verfolgen Sie die Updates zu Ihren Investments und halten Sie sich über allgemeine Entwicklungen im Immobilienmarkt auf dem Laufenden.
Fazit
Immobilien-Crowdinvesting bietet eine interessante Möglichkeit, auch mit geringem Kapital in den Immobilienmarkt einzusteigen und von dessen Renditemöglichkeiten zu profitieren. Die niedrigen Einstiegshürden und die Möglichkeit zur Diversifikation sind dabei besonders attraktiv.
Allerdings sollten Anleger die damit verbundenen Risiken nicht unterschätzen und sorgfältig recherchieren, bevor sie investieren. Eine gründliche Auswahl der Plattform und der Projekte sowie eine breite Streuung des Investments sind wichtige Faktoren für den Erfolg.
Immobilien-Crowdinvesting sollte als Teil einer breiteren Anlagestrategie betrachtet werden und mit anderen Investitionsformen kombiniert werden. So können Sie von den Chancen des Immobilienmarktes profitieren, ohne all Ihre finanziellen Ressourcen in einem einzigen Bereich zu konzentrieren.
In unserem nächsten Artikel werden wir uns mit nachhaltigen Immobilieninvestitionen beschäftigen - einem Trend, der nicht nur ökologisch sinnvoll ist, sondern auch langfristig wirtschaftliche Vorteile bieten kann.
